채무를 함께 넘기면 그 부분은 증여가 아니다
전세보증금이 걸려 있거나 대출이 남아 있는 부동산을 넘기면서 수증자가 그 채무까지 떠안는 것을 부담부증여라고 합니다. 이때 증여세는 재산 전체가 아니라 인수한 채무를 뺀 나머지에 매겨집니다(
상속세 및 증여세법 제47조 제1항
). 받은 사람 입장에서 갚아야 할 빚이 함께 넘어온 만큼은 공짜로 받은 것이 아니기 때문입니다.
빠진 그 부분이 세금에서 사라지는 것은 아닙니다. 채무 인수분은 재산을 유상으로 넘긴 것으로 보아 증여한 사람에게 양도소득세가 과세됩니다. 즉 하나의 거래가 수증자의 증여세와 증여자의 양도소득세로 나뉘어 각각 신고 대상이 됩니다.
가족 사이에서는 채무 인수가 원칙적으로 부인된다
배우자나 직계존비속에게 재산을 넘기면서 채무도 함께 넘겼다고 주장하는 경우, 세법은 그 인수를 원칙적으로 인정하지 않습니다(같은 조 제3항). 실제로는 증여자가 계속 빚을 갚으면서 서류상으로만 채무를 넘긴 것처럼 꾸미기 쉬운 구조이기 때문입니다.
예외는 그 채무가 객관적으로 확인되는 경우입니다. 금융기관 대출이나 임차인에게 반환할 전세보증금처럼 제3자가 개입해 증빙이 남는 채무가 여기에 해당합니다. 이 계산기는 어떤 채무가 그에 해당하는지 판정하지 않고, 확인되는 채무인지를 이용자가 직접 선택하게 합니다.
중요한 것은 이 부인 추정이 배우자와 직계존비속 사이에만 적용된다는 점입니다. 형제자매나 그 밖의 친족에게 증여하는 경우에는 이 추정이 없어서, 별도 확인 없이도 인수한 채무가 그대로 차감됩니다. 아래 예시에서 같은 조건인데 관계에 따라 결과가 갈리는 것은 그 때문입니다.
이 계산기가 양도소득세를 계산하지 않는 이유
이 사이트에는 상속세·증여세·취득세 계산 엔진만 있고 양도소득세 엔진이 없습니다. 양도소득세는 취득가액·보유기간·장기보유특별공제·다주택 중과 등 이 사이트가 다루지 않는 요소가 세액을 좌우하므로, 근거 없이 어림한 숫자를 보여 주는 대신 계산하지 않는다고 밝히는 편이 정확합니다. 이 페이지의 결과는 수증자가 낼 증여세이며, 증여자가 낼 양도소득세는 포함되어 있지 않습니다.
실제 숫자로 보는 계산 예시
시가 10억 원 아파트에 전세보증금 4억 원, 부모가 성년 자녀에게 증여하고 자녀가 그 보증금 반환채무를 인수한 경우(확인되는 채무). 과세 대상은 6억 원이고, 직계존속 증여재산공제 5,000만 원을 뺀 과세표준은 5억 5,000만 원입니다. 산출세액 1억 500만 원에서 신고세액공제 315만 원을 뺀 납부할 세액은 1억 185만 원입니다.
같은 조건인데 채무 인수가 확인되지 않는 경우. 4억 원이 차감되지 않아 과세표준이 9억 5,000만 원이 되고, 산출세액 2억 2,500만 원에서 신고세액공제 675만 원을 뺀 납부할 세액은 2억 1,825만 원입니다. 채무가 아예 없는 아파트를 증여받은 것과 같은 금액입니다.
같은 10억 원·채무 4억 원을 조카 등 그 밖의 친족에게 증여한 경우. 부인 추정이 적용되지 않아 채무가 차감되고, 기타친족 증여재산공제는 1,000만 원이라 과세표준은 5억 9,000만 원입니다. 납부할 세액은 1억 1,349만 원입니다.
자주 하는 오해
- "채무를 넘기면 그만큼 세금이 사라진다" — 아닙니다. 증여세에서 빠진 부분은 증여자의 양도소득세로 넘어갑니다. 두 세금의 합계는 사안마다 다릅니다.
- "가족끼리도 채무를 넘겼다고 하면 인정된다" — 배우자·직계존비속 간에는 원칙적으로 부인되며, 객관적으로 확인되는 채무만 예외입니다.
- "증여 후 증여자가 대신 빚을 갚아도 문제없다" — 인수한 채무를 실제로 수증자가 갚았는지는 사후에 확인 대상이 됩니다. 증여자가 대신 상환하면 그 금액이 다시 증여로 다뤄질 수 있습니다.
- "전세보증금은 채무가 아니다" — 임차인에게 돌려줄 의무가 있는 금액이므로 인수 대상 채무가 될 수 있습니다.
신고
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 수증자 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고합니다. 증여자의 양도소득세는 이와 별개로, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하는 것이 원칙입니다. 두 신고는 납세의무자도 기한도 다르므로 각각 챙겨야 합니다.