증여세를 냈는데 취득세를 또 내라고 하는 이유
아파트를 증여받으면 세금을 두 번 냅니다. 하나는 재산을 무상으로 받았다는 사실에 매기는 증여세이고, 다른 하나는 그 부동산의 소유권을 취득했다는 사실에 매기는 취득세입니다. 두 세금은 과세 주체부터 다릅니다 — 증여세는 국세라 관할 세무서에 신고하고, 취득세는 지방세라 부동산 소재지의 시·군·구청에 신고합니다. 신고서도, 납부 계좌도, 기한을 넘겼을 때 붙는 가산세의 근거 법령도 각각 따로입니다.
그래서 증여세 신고를 마쳤다는 사실은 취득세와 아무 관계가 없습니다. 이 페이지의 계산 결과 역시 증여세와는 별개의 금액이며, 증여세 계산기에서 본 숫자에 더하거나 빼는 값이 아닙니다.
과세표준은 시가인정액이다
증여로 취득할 때의 과세표준은 시가인정액입니다(
지방세법 제10조의2 제1항
). 시가인정액이란 취득일 전후 일정 기간에 확인되는 매매사례가액·감정가액·공매가격 등 시가로 인정되는 금액을 말합니다. 2023년 1월 1일 이후 취득분부터 이 원칙이 적용되며, 그 전에는 시가표준액이 기준이었습니다. 이 계산기가 2023년 1월 1일 이후 취득분만 다루는 것은 그 경계가 확인된 유일한 시행일이기 때문입니다.
여기서 주의할 점은 시가인정액과 시가표준액이 서로 다른 값이라는 사실입니다. 공동주택가격처럼 정부가 고시하는 가격은 시가표준액이고, 세액을 매기는 밑변은 시가인정액입니다. 아래에서 보듯 중과 여부를 가릴 때만 예외적으로 시가표준액을 다시 꺼내 씁니다.
세 층으로 쌓이는 세금
취득세 고지서 한 장에는 세 가지 세목이 함께 실립니다.
첫째는 취득세 본세로, 무상취득의 표준세율은 1천분의 35입니다(
지방세법 제11조 제1항 제2호
). 다만 종교·자선·학술 등 비영리사업자가 취득하는 경우에는 1천분의 28이 적용됩니다.
둘째는 지방교육세입니다. 취득세액에 곧바로 비율을 곱하는 것이 아니라, 제11조의 표준세율에서 중과기준세율 1천분의 20을 뺀 세율을 과세표준에 적용한 뒤 그 금액의 100분의 20을 매깁니다(
지방세법 제151조 제1항 제1호
).
셋째는 농어촌특별세로, 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10입니다(
농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호
). 다만 전용면적이 국민주택규모인 85제곱미터 이하이면 이 세목은 비과세입니다.
실제 숫자로 보는 계산 예시
전용 101.2제곱미터·시가인정액 8억 원·조정대상지역이 아닌 경우. 취득세는 8억 원의 1천분의 35인 2,800만 원, 지방교육세는 8억 원에 1천분의 15를 적용한 뒤 20퍼센트를 매긴 240만 원, 농어촌특별세는 8억 원의 1천분의 2인 160만 원입니다. 세 층을 합치면 3,200만 원입니다.
전용 84.96제곱미터·시가인정액 6억 원·조정대상지역이 아닌 경우. 취득세 2,100만 원, 지방교육세 180만 원까지는 같은 구조로 계산되지만, 전용면적이 85제곱미터 이하라 농어촌특별세가 0원입니다. 합계는 2,280만 원입니다. 면적이 16제곱미터 남짓 차이날 때 세 번째 층이 통째로 사라지는 셈입니다.
전용 110제곱미터·시가인정액 10억 원·시가표준액 6억 원·조정대상지역인 경우. 취득세가 10억 원의 100분의 12인 1억 2,000만 원, 지방교육세 400만 원, 농어촌특별세 200만 원으로 합계 1억 2,600만 원입니다.
중과세율 12퍼센트는 어떻게 만들어지는가
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 무상취득하면 세율이 100분의 12가 됩니다(
지방세법 제13조의2 제2항
). 이 12퍼센트는 3.5퍼센트를 대체하는 숫자가 아니라 다른 방식으로 조립된 값입니다 — 제11조 제1항 제7호 나목의 1천분의 40을 기준축으로 삼고, 거기에 중과기준세율 1천분의 20의 400퍼센트를 더해 만듭니다. 지방교육세의 밑변도 3.5퍼센트가 아니라 이 4퍼센트 축으로 바뀝니다. 세율 하나만 갈아 끼우는 구조가 아니라는 뜻입니다.
중과 여부를 가르는 3억 원 기준은 시가인정액이 아니라 취득 당시 시가표준액으로 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 그래서 이 계산기는 조정대상지역을 선택한 경우에만 시가표준액을 따로 묻습니다. 그 값이 없으면 판정 자체가 불가능하므로 계산을 진행하지 않습니다.
1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 하는 무상취득 등은 중과 대상에서 제외됩니다. 이 사이트는 세대 구성이나 주택 수를 판정하지 않으므로, 해당 여부는 이용자가 직접 선택한 값을 그대로 사용합니다. 조정대상지역 지정 현황도 마찬가지로 보유하고 있지 않습니다.
자주 하는 오해
- "증여세 신고할 때 취득세도 같이 신고된다" — 아닙니다. 관할 관청이 서로 달라 각각 신고해야 합니다.
- "공동주택가격으로 취득세를 계산하면 된다" — 무상취득의 과세표준은 시가인정액 입니다. 공동주택가격은 시가표준액이며, 중과 판정에서만 다시 쓰입니다.
- "조정대상지역이면 무조건 12퍼센트다" — 주택이면서 시가표준액이 3억 원 이상이고 중과 제외 사유에 해당하지 않을 때의 이야기입니다. 세 조건 중 하나라도 어긋나면 표준세율로 돌아갑니다.
- "85제곱미터는 공급면적 기준이다" — 전용면적 기준입니다. 분양 광고의 공급면적과 등기부의 전용면적은 다른 숫자입니다.
채무를 함께 넘긴 경우
증여받는 재산에 담보된 채무를 수증자가 함께 인수하면 그 채무액에 해당하는 부분은 무상취득이 아니라 유상취득으로 봅니다. 유상취득은 세율 체계 자체가 달라 이 계산기가 다루는 범위 밖입니다.
신고와 납부
취득일부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고하고 납부합니다. 취득세는 신고납부 방식이라 관청이 고지서를 보내 주기를 기다리는 세금이 아닙니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 별도로 붙습니다. 등기를 하려면 취득세 납부 확인이 선행되어야 하므로, 실무에서는 소유권이전등기 신청 전에 납부를 마치는 순서로 진행됩니다.