상속세와 상속 취득세는 서로 다른 신고다
가족이 사망해 부동산을 물려받으면 국세인 상속세와 지방세인 취득세를 각각 신고합니다. 상속세는 사망자가 남긴 재산 전체를 놓고 세무서에 신고하는 세금이고, 상속 취득세는 물려받은 부동산 하나하나의 소유권 이전에 대해 그 부동산이 있는 시·군·구청에 신고하는 세금입니다. 상속세를 낼 것이 없다고 계산되더라도 취득세 신고 의무는 그대로 남습니다. 반대로 취득세를 납부했다고 상속세 신고가 갈음되지도 않습니다.
두 세금은 기한을 세는 방법까지 다릅니다. 이 페이지가 다루는 것은 뒤쪽, 지방세로서의 취득세뿐입니다.
과세표준이 증여와 다르다
무상취득의 과세표준은 원칙적으로 시가인정액이지만, 상속으로 취득하는 경우에는 예외로 시가표준액을 그대로 씁니다(
지방세법 제10조의2 제2항 제1호
). 같은 무상취득인데도 상속이냐 증여냐에 따라 밑변이 갈리는 것입니다.
실무에서 이 비대칭은 꽤 크게 작용합니다. 시가표준액은 공동주택가격이나 개별주택가격 처럼 고시된 값이라 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많은데, 상속 취득세는 그 고시된 값을 그대로 밑변으로 삼기 때문입니다. 그래서 상속 취득세를 계산할 때 시세나 매매사례가액을 입력하면 실제와 다른 결과가 나옵니다. 이 계산기의 금액 입력란이 '시가표준액'이라고 적혀 있는 것은 그 때문이며, 증여 취득세 계산기의 '시가인정액'과 혼동하지 않아야 합니다.
세율은 1천분의 28에서 출발한다
상속으로 인한 무상취득의 표준세율은 1천분의 28이고, 농지를 상속받는 경우에는 1천분의 23입니다(
지방세법 제11조 제1항 제1호
). 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과되어 고지서에는 세 줄이 찍힙니다.
지방교육세는 표준세율에서 중과기준세율 1천분의 20을 뺀 나머지를 과세표준에 적용한 뒤 그 금액의 100분의 20으로 계산합니다. 농어촌특별세는 과세표준에 100분의 2를 적용해 산출한 금액의 100분의 10이며, 전용면적 85제곱미터 이하인 주택이면 부과되지 않습니다.
1가구 1주택 특례는 세율 교체가 아니라 뺄셈이다
상속으로 취득하는 주택이 상속인의 1가구 1주택에 해당하면 세율 특례가 적용됩니다(
지방세법 제15조 제1항 제2호 가목
). 흔히 '0.8퍼센트 특례'라고 불리지만, 법 조문은 0.8이라는 숫자를 직접 적어 두지 않았습니다. 표준세율 1천분의 28에서 중과기준세율 1천분의 20을 뺀 값이 결과적으로 1천분의 8이 되는 구조입니다.
이 뺄셈 구조 때문에 생기는 특징이 하나 있습니다. 지방교육세의 밑변은 특례세율이 아니라 여전히 제11조의 표준세율 1천분의 28입니다. 즉 취득세 본세만 특례의 영향을 받고 지방교육세는 특례를 적용하기 전과 같은 금액이 나옵니다. 한편 농어촌특별세는 이 특례가 적용되는 취득 자체가 비과세 대상이라 면적과 무관하게 0원이 됩니다.
실제 숫자로 보는 계산 예시
시가표준액 5억 원·전용 101.2제곱미터·특례에 해당하지 않는 주택. 취득세는 5억 원의 1천분의 28인 1,400만 원, 지방교육세는 5억 원에 1천분의 8을 적용한 뒤 20퍼센트를 매긴 80만 원, 농어촌특별세는 100만 원입니다. 합계는 1,580만 원입니다.
같은 주택인데 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우. 취득세는 5억 원의 1천분의 8인 400만 원이 되고, 지방교육세는 앞의 사례와 똑같은 80만 원입니다. 농어촌특별세는 비과세라 0원입니다. 합계 480만 원으로, 지방교육세만 두 사례에서 동일하다는 점을 확인할 수 있습니다.
시가표준액 3억 원인 농지를 상속받은 경우. 취득세는 3억 원의 1천분의 23인 690만 원, 지방교육세는 3억 원에 1천분의 3을 적용한 뒤 20퍼센트를 매긴 18만 원입니다. 농지는 주택이 아니므로 국민주택규모 비과세가 적용되지 않아 농어촌특별세 60만 원이 그대로 붙어 합계 768만 원입니다.
1가구 1주택 여부를 이 사이트가 판정하지 않는 이유
특례가 적용되려면 상속인이 속한 세대가 그 주택 외에 다른 주택을 갖고 있지 않아야 합니다. 세대의 범위, 주택 수 산정에서 제외되는 주택의 종류, 주택으로 보지 않는 부속 건물의 판단은 모두 개별 사실관계에 대한 법적 판단입니다.
이 계산기는 그 판단을 대신하지 않습니다. 체크박스에 표시한 값을 그대로 받아 세액만 계산할 뿐이며, 실제로 특례 대상인지는 관할 시·군·구청 세무부서나 자격을 갖춘 전문가에게 확인해야 합니다. 판단이 틀리면 특례가 부인되어 차액과 가산세가 부과될 수 있습니다.
자주 하는 오해
- "상속세가 0원이면 취득세도 없다" — 별개의 세금입니다. 상속공제로 상속세 납부액이 없어도 부동산을 취득했다면 취득세 신고 의무는 남습니다.
- "시세로 계산하면 된다" — 상속 취득세의 밑변은 시가표준액입니다. 시세를 넣으면 실제 고지액과 어긋납니다.
- "특례를 받으면 세 가지 세금이 모두 낮아진다" — 지방교육세는 표준세율을 밑변으로 하므로 특례 적용 여부와 관계없이 같은 금액입니다.
- "농지도 85제곱미터 이하면 농어촌특별세가 면제된다" — 국민주택규모 비과세는 주택에 적용되는 규정입니다.
신고와 납부
상속 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부합니다(
지방세법 제20조 제1항
). 상속개시일부터 세는 것이 아니라 그 달의 말일부터 센다는 점이 이 기한의 특징입니다. 예를 들어 3월 12일에 상속이 개시되었다면 3월 31일이 기산점이 되어 9월 30일이 기한입니다.
상속인이 여러 명이면 각자 취득한 지분에 대해 신고합니다. 상속등기를 하려면 취득세 납부 사실을 증명해야 하므로, 등기 절차보다 취득세 신고·납부가 먼저 이루어지는 것이 일반적입니다.